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預售改長租 “90后”民宿老板的火線突圍

來源: 人民網房產頻道——北京商報網 編輯:唐慶 2020-03-06 16:03:06  

宋星辰,一個1993年出生的民宿老板,經過四年打拼,在國內外擁有160多套房源,本來計劃今年繼續提速擴張,但最終計劃趕不上變化,一場疫情讓訂單清零。進入3月以來,他面臨的最為棘手的問題就是旗下多套按季度付款的房子需要支付租金了,而這也幾乎是所有民宿經營者共同的難題。

他的合伙人告訴北京商報記者,如果提前一天來采訪,就能看到宋星辰痛哭的樣子。但宋星辰自己不愿過多講述情緒變化,“其實,當最后一個訂單被取消,多家平臺又宣布北京房源關閉到4月30日,這反而讓人冷靜下來,畢竟觸底就可以期待反彈了”。對于近況,他無疑是焦慮的,但展望未來,他沒有放棄樂觀態度,提前推出特價預售促銷活動、將有條件的短租民宿改為長租、思考調整國內外業務比例等……宋星辰和一批年輕的民宿創業者們正在行業陣痛中尋求新生。

自救和抱團

民宿作為近幾年來剛剛興起的市場,以個性和特色為最大賣點,頗受“80后”“90后”的追捧,也火速吸引了一批年輕投資人的目光,原本朝氣蓬勃,但在一場突然而至的疫情下,由于應對危機經驗不足,年輕變成了脆弱。宋星辰坦言,“從2月初全部訂單取消到現在的一個多月時間里,民宿行業受到很大沖擊,我們平均每月需支付的租金超過50萬元,如果按季度付壓力更大,所以非常時期也必須要有非常手段才能活下去”。

據透露,大多民宿經營方都是小微企業,抗擊風險和突發事件的能力有限,按照正常的資金儲備,在沒有收入又要支付大筆租金的情況下,最多能支撐2、3個月。宋星辰和另外4名合伙人在開了一個很長的電話會議后,火速敲定自救第一步,即向房東爭取租金減免或延期支付,“原本我們預想,大概能得到三成房東的支持,但經過三輪談判結束后,同意延期收租的人數占一半以上”。華美酒店顧問有限公司首席知識管理專家趙煥焱也認為,此時與房東重新協商租金確實是民宿經營者的當務之急。

“除了各自出擊去游說房東外,民宿經營者也快速抱團取暖,其中開啟預售和短租變長租就是多位經營者共同想出來的對策,”宋星辰說,“目前來看,受疫情沖擊最嚴重的是一線城市房源,對此,大家都認為,隨著越來越多企業復工,如果給出足夠優惠的價格,特色旅游民宿可以轉為長租公寓,同時,針對老客戶推出的預售活動也有助于減輕一些資金壓力。”

二籠,是城市民宿品牌掌宿聯合創始人,也是宋星辰談到的抱團取暖“小團體”中的一員。他告訴北京商報記者,“不同體量的民宿企業,現在已經自發形成了多個小聯盟,因為各家房源布局區域不同,客戶群體也有差異,多家民宿共享房源表格、互相推介,可以形成互補,也能達到更好的營銷效果”。

在他看來,還是短租變長租的方法最為有效,特別是一線城市,隨著返程人數增多,自己公司旗下200多套房屋已經有四成簽訂相關協議,“現在屬于長租旺季,行動越早,越能夠在這個市場拿到主動權,最大限度降低邊際成本,先活下來。另外,長租的合理時長應為4-6個月,這樣一旦疫情在年中之前被控制,民宿企業依然能夠迅速抽調房源,投入暑期短租市場”。

競爭加劇倒逼變革

其實,就算沒有疫情,近年來行業競爭加劇和利潤率逐漸下滑,已經把民宿業推到了變革的路口,只是此次的“黑天鵝”事件,讓轉型變得更為緊迫。

宋星辰回憶,在2016年剛入行時,自己在西安簽下的第一套房,由于位置好,暑期旺季單日租金可達500元左右,月營業額超萬元,但隨著同質房源供應量不斷增加,導致定價下滑,去年該房屋的旺季日租金已跌至200-300元。

根據一組公開數據,2017年重慶當地民宿約1萬套,但到了2019年上半年,這一數字已經整整翻了4倍,超過了4萬套。《中國共享住宿發展報告2019》也顯示,2018年我國共享住宿市場交易額為165億元,從業者人數超過400萬。與往年相比,共享住宿從一線城市向二三線城市及鄉村滲透的趨勢更加明顯。而此前多家預訂平臺也宣布,年業務量上漲超100%。事實上,各路資本紛紛入局后,不僅讓行業競爭趨于白熱化,也讓消費者變得愈發“挑剔”,甚至不少住客用星級酒店的服務標準要求民宿,這使其經營難度加大。

“越來越低的利潤率和越來越高的管理成本,倒逼民宿進行轉型,而疫情更讓我們深思如何調整業務布局和創新業務模式,”宋星辰表示,“從目前來看,增加海外業務能夠提高對沖風險的能力,比如我們在泰國的40多套房近期仍有營收,更重要的是,與國內先租賃后經營的方式不同,海外民宿大多采用分成模式,這種輕資產的方式可以減少資金壓力。另外,就是參考酒店業的經驗,探索通過精細化管理來壓縮成本的路徑。”

當然,遠水難解近渴,不少民宿業主也呼吁,希望相關政府部門和預訂平臺能夠出臺相關扶植政策,比如免息貸款、減免平臺服務費以及社保延遲交付等,讓民宿企業能先站起來,再跑起來。

提速走上健康路

北京商報記者梳理發現,近期,民宿熱門地區已經開始推出鼓勵、支持民宿業恢復“元氣”的措施。幾天前,浙江德清縣宣布,面向證照齊全的民宿、莫干山國際旅游度假區范圍內的度假酒店實施“支持民宿產業發展的政策意見”,當地將加強金融保障、發放旅游消費禮包、提供能耗補貼、補助社保繳納、支持“主題民宿”打造、強化對外營銷以及引進優質投資。河南部分縣也表示,將按照獎補扶持原則,改建、新建的精品民宿投資方可通過信用社和郵政儲蓄銀行,申請小額貼息貸款等。

對此,北京旅游學會會長安金明在接受北京商報記者采訪時也強調,“政府對于合規的民宿經營主體會給予幫助,但值得注意的是,現在仍有不少民宿沒有取得正規經營許可,處于‘灰色地帶’,這些企業恐怕很難享受幫扶政策”。不少民宿經營者也認為,近兩年來,各地對民宿支持力度還是很大的,政策透明度也增加了,在很多地方辦理證照已不是什么難事,這也應該是企業發展的基礎。

此前,美團民宿相關負責人曾分析,雖然民宿已經成為資本風口,但國內民宿對酒店滲透率只有2.5%,相比英國的37%還有很大空間。中國民宿市場未來五年仍有6-8倍增長空間,預計到2023年,國內民宿對酒店滲透率將達到15%。

“民宿業的前景是光明的,不過,我們也看到,在疫情之下,由于不少企業仍存合規性問題,不僅難以得到扶植,一旦發生糾紛,經營者、投資人、房東等多方都面臨較大風險,但危機下的大浪淘沙和行業洗牌絕不是壞事,反而讓更多合法合規企業生存下來,有助于推動行業駛入更健康的發展軌道。”安金明說。

肖瑋

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